2025 volverá a ser un año crítico para propietarios e inmobiliarias. La inseguridad jurídica, la cronificación del problema de la okupación o una Ley de Vivienda poco ‘solidaria’ con los arrendadores prefiguran un panorama en el que persistirán los riesgos de alquilar un piso.
La morosidad inmobiliaria escaló un 4,23% durante el pasado año, con una deuda acumulada de casi 8.000 euros, equivalente a 7 meses de rentas impagadas. Estos datos del reciente estudio ‘Situación de la morosidad en el alquiler en España en 2024’ demuestran la precaria situación en que se encuentran nuestros arrendadores.
En el contexto actual, ¿un alquiler sin riesgo es posible? La garantía de alquiler para inmobiliarias y propietarios independientes es un servicio que aumenta la protección frente al impago y ayuda a cerrar más operaciones satisfactorias, entre otros beneficios. Además de obtener esta cobertura, es crucial que los titulares de viviendas se informen de los peligros que amenazan su actividad y del modo más eficaz de evitarlos.
4 riesgos de alquilar un piso que debes minimizar
Irregularidades en el contrato de alquiler
Aunque la Ley permite a los particulares redactar por sí mismos el contrato de alquiler, es una práctica poco aconsejable. El interesado, al carecer de conocimientos en la materia, resuelve la papeleta descargando una plantilla genérica que, o bien contiene errores, o bien está desactualizada. En cualquier caso, compromete a los firmantes al carecer de cláusulas y condiciones que evitarían conflictos y malentendidos.
Confiar la redacción del contrato de arrendamiento a abogados y otras figuras expertas es lo más recomendable. De lo contrario, el riesgo de alquilar una vivienda se agravaría sin necesidad.
Responsabilidad de los daños y averías
Mantener la habitabilidad de la vivienda es obligación del propietario, como indica el art. 1554 del Código Civil. A él corresponden, por tanto, la sustitución de electrodomésticos averiados y otras reparaciones lógicas. Pero esto no incluye los daños que sean fruto de la negligencia o la mala voluntad del inquilino. Además, el art. 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en adelante) estipula que las reparaciones de hasta 150 euros corren a cargo del ocupante.
Desconocer sus derechos y obligaciones es, para el arrendatario, un peligro mayúsculo, del que sin duda se aprovecharán aquellos inquilinos que actúan con mala fe. Sabiendo cómo alquilar un piso sin riesgo, los arrendadores podrán actuar con tranquilidad y prevenir situaciones límite.
Demora o impago reiterado de las rentas
El peor escenario para cualquier propietario es el incumplimiento reiterado de las obligaciones de pago por parte de su inquilino. De constatarse esta situación, se deberá acudirse al juzgado o tribunal correspondiente para interponer una demanda, poner en marcha el procedimiento de desahucio y desalojar a la persona deudora.
En cuanto al retraso en el pago de las rentas, pueden considerarse un incumplimiento de lo pactado con el inquilino y legitimar un desahucio en su contra. «Salvo pacto en contrario», recoge el art. 17 de la LAU, «el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes».
Aunque el peligro de impago es inherente al arrendamiento de bienes inmuebles, puede minimizarse con un estudio de la solvencia del inquilino que incluya, entre otras gestiones, comprobar si figura en un registro de morosos. También es útil consultar su historial crediticio mediante el certificado de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).
Ausencia de un inventario de bienes
Documentar y fotografiar el estado no sólo del inmueble, sino del conjunto de bienes contenidos en él es una medida necesaria. Olvidarse de efectuar este inventario da lugar a conflictos y sustracciones que mermarán el patrimonio del arrendador, lo cual demuestra hasta qué punto es arriesgado alquilar sin las debidas precauciones. Cabe destacar que, para dar validez a este documento, debe agregarse al contrato y asegurarse de que el futuro inquilino estampe su firma en cada una de las páginas.
