Con la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023, el precio de los alquileres ha dejado de estar regido por el libre pacto entre inquilinos y propietarios. Entre otros, un cambio significativo ha sido la introducción de conceptos como las zonas tensionadas o el gran tenedor, que se posicionan como nuevas referencias para establecer un baremo que regule el mercado del alquiler. Entonces, ¿por cuánto puedo alquilar mi piso con la nueva ley?
Las reformas inauguradas con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, persiguen varios objetivos: detener la escalada de precios en los alquileres, facilitar el acceso a la vivienda o aumentar la protección del inquilino con una mayor transparencia y amparo en caso de desahucios, entre otros.
Desde el punto de vista del propietario, la fijación del precio en los contratos de arrendamiento depende ahora de su localización dentro o fuera de las zonas de mercado residencial tensionado. Se trata de ámbitos territoriales donde persiste un desequilibrio entre la alta demanda y la oferta disponible de viviendas.
Si el inmueble se ubica en áreas tensionadas —existentes ya en el País Vasco, Galicia, Navarra o Cataluña—, el precio del alquiler se rige por un índice de referencia, con máximos y mínimos que varían si su titular cae dentro de la categoría de gran tenedor, esto es, poseedor de más de 10 inmuebles o de superficies construidas con fines residenciales que excedan los 1500 metros cuadrados:
En caso afirmativo, la cuantía del alquiler está limitada por el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), referencia a la que también deben ajustarse los pequeños tenedores cuyo piso haya permanecido sin alquilar en los últimos 5 años.
Los pequeños tenedores, en cambio, determinarán las rentas del nuevo contrato sin superar las pactadas en el anterior (solo aquellas viviendas que hayan recibido una renovación en los últimos 2 años pueden encarecer sus rentas dentro de unos límites estrictos con la nueva Ley de Vivienda en alquileres de 2025).
Las CC.AA. tienen potestad para declarar áreas de su territorio (barrios, distritos, etc.) como zona tensionada, tomando en consideración los siguientes criterios: (1) que la cuantía de los alquileres o los precios de venta hayan aumentado tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios de Consumo o IPC, y (2) que la suma del coste medio de los alquileres o hipotecas y el coste de los suministros exceda en un 30% al promedio de los ingresos de sus residentes.
Además, en contratos firmados después del 25 de mayo de 2023, los arrendadores deben utilizar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para calcular el precio del alquiler con la nueva ley. Este indicador, a cargo del Instituto Nacional de Estadística, se define mensualmente conforme a las variaciones interanuales del IPC y el IPC subyacente y de una tasa media que incluye coeficientes como el Alfa o el Beta que amortiguan la volatilidad del mercado.
El Índice de Precios de Referencia del Alquiler, una herramienta para estimar la cuantía de los alquileres
Consciente de que estas novedades dificultan el cálculo del precio del alquiler de una vivienda, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lanzó en marzo de 2024 una herramienta online que facilita la estimación de rangos máximos y mínimos a la hora de fijar las rentas.
A través de la aplicación web del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, el interesado puede consultar este rango de precios orientativo y no vinculante. Para ello, debe introducir datos como la referencia catastral, la dirección completa, la letra del certificado energético, la superficie construida o el estado de conservación, entre otros.
Con esta información, el sistema proporciona un precio mínimo y máximo por el cual puede arrendarse una vivienda con las características especificadas por el usuario. De encontrarse situado en zonas tensionadas, el informe revela además si el rango suministrado es de obligado cumplimiento.
No obstante, ciertas edificaciones quedan excluidas del ámbito de aplicación del SERPAVI: las viviendas con menos de cinco años de antigüedad, que no sean de tipología residencial colectiva y de tamaño inferior a 30 metros cuadrados o superior a 150 metros cuadrados. Este sistema tampoco es válido para los alquileres turísticos.
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