La fianza en un contrato de alquiler es una de las mayores coberturas de las que disponen los arrendadores. Los conflictos que ocasionalmente genera este depósito se deben al desconocimiento general que existe sobre su cuantía, obligatoriedad o plazo de devolución. Algunos inquilinos y propietarios no entienden para qué sirve la fianza en un alquiler, ni por qué minimiza los riesgos de arrendar un piso.
¿Sabías que el 17,3% de los hogares españoles (más de 3 millones de familias) viven en régimen de alquiler, según una encuesta del Instituto Nacional de Estadística? Además del gasto de la mudanza o el alta en los suministros y otros pagos, los inquilinos deben abonar la fianza arrendaticia. Esta suma equivale al primer mes de alquiler (dos, en alquileres para uso distinto de vivienda) y no debe ser interpretada como un impuesto estatal o un cargo que los caseros impongan arbitrariamente. En realidad, es una garantía económica que cubre al propietario frente a los impagos o daños al inmueble causados por el arrendatario.
La fianza en alquileres, una garantía del cumplimiento del contrato
En el arrendamiento de bienes inmuebles, la fianza es una cantidad de dinero que el inquilino da en depósito al arrendador como una garantía frente al incumplimiento de las condiciones pactadas. Esta salvaguarda será custodiada hasta la finalización del contrato de alquiler en el organismo público correspondiente, que varía en función de la CCAA (en Madrid, por ejemplo, es la Agencia de Vivienda Social; en Barcelona, el Instituto Catalán del Suelo; en Valencia, la Dirección General de Tributos y Juego, etcétera).
Por tanto, y respondiendo de otra forma a qué es la fianza de un alquiler, se trata de un mecanismo de protección para la parte arrendadora. El DRAE lo recoge como «una garantía del cumplimiento de una obligación». Aunque funcione como tal, es importante no confundirlo con los servicios de garantía de impago de alquiler, de mayor alcance y seguridad, de los que además puede beneficiarse el inquilino.
¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler? En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, más conocida como Ley de Arrendamientos Urbanos, se especifica que «será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».
Dado que no tiene consideración de inversión, la fianza carece de devengo de interés, es decir, el fondo queda retenido sin producir intereses. Tampoco se puede usar la fianza para pagar el alquiler, ni siquiera para abonar la última mensualidad. De aceptar esta propuesta tan poco ortodoxa, el arrendador se arriesga a perder el depósito que legalmente le corresponde para afrontar el pago de eventuales desperfectos y daños a la propiedad.
Cabe destacar que la fianza debe abonarse obligatoriamente en los arrendamientos de industria o para uso distinto de vivienda, en los subarriendos parciales y totales de fincas urbanas y en los contratos de servicios de gas, electricidad, etcétera.
¿Desperfectos, falta de limpieza o deudas? La fianza cubre al arrendador
El casero está legitimado a retener la fianza cuando se produzca un «incumplimiento de obligaciones» por parte del arrendatario, según lo dispuesto en el Art.27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, se detallan las circunstancias o irregularidades que privan al inquilino de recuperar esta garantía:
Falta de limpieza
El inmueble debe entregarse en condiciones óptimas, y eso implica conservar el orden y la limpieza que presentaba originalmente. No obstante, la legislación contempla situaciones de carácter excepcional, como el síndrome de Diógenes.
Incumplimiento contractual
El abandono de la vivienda sin previo aviso o el incumplimiento del pago de las mensualidades también habilita al arrendador a reclamar la fianza.
Impago de los suministros
La existencia de servicios (agua, luz, gas, etc.) pendientes de pago responde también a para qué se utiliza la fianza en un alquiler. El inquilino perderá su derecho a recuperar esta cantidad si dejó de abonar cualquiera de los suministros contratados.
Deterioro de muebles, electrodomésticos…
Los electrodomésticos averiados, las roturas en el mobiliario o la aparición de rayones en el parquet son desperfectos que difícilmente podrán atribuirse al deterioro normal de su uso. Este escenario también justifica la retención de la fianza por parte del casero.
Fuera de estos supuestos, la fianza se devuelve siempre en un plazo máximo de 30 días. La exigencia de un monto equivalente a dos meses es legal solo cuando el inmueble se destine a un uso distinto a vivienda.
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