El arrendamiento de viviendas en España está regulado por un conjunto de normas y leyes estatales que velan por los derechos y protegen a las partes involucradas, propietarios e inquilinos. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no recoge una de las obligaciones básicas para alquilar un piso, por ser de competencia autonómica: la cédula de habitabilidad.
Este documento, regulado por primera vez en Cataluña en 1984 y generalizado en el resto de comunidades con posterioridad, es condición sine qua non para arrendar un piso, cumplir con la legislación local y dar de alta los distintos suministros (agua, luz y gas). Entonces, ¿siempre es necesaria la cédula de habitabilidad para alquilar un piso en España?
Junto con el certificado de eficiencia energética, la fianza y el contrato de arrendamiento, la cédula de habitabilidad figura entre los requisitos para alquilar un piso como propietario en todo el territorio nacional. La duda sobre su obligatoriedad surge en aquellas CC.AA. donde la función de este documento es suplida por la licencia de primera ocupación o la inspección técnica del edificio.
Acreditar que el inmueble es apto para vivir: la función de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad de un piso es un documento administrativo que acredita, en esencia, que aquel cumple con los estándares mínimos de seguridad y las condiciones higiénico-sanitarias para su ocupación legal. Su emisión es responsabilidad del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde se sitúe el inmueble, previo estudio de parámetros como la salubridad, la ventilación, la solidez estructural, las condiciones lumínicas o el umbral de ocupación del edificio.
Las cédulas se dividen en tres clases, a saber: (1) de primera ocupación, que se emite para pisos recién construidos, es decir, de obra nueva; (2) de segunda ocupación, reservado a inmuebles habitados con anterioridad, y (3) de rehabilitación, al que debe optar cualquier vivienda que haya recibido una reforma de importancia.
Prescindir de este documento, o de sus equivalentes en ciertas autonomías, tendría efectos negativos sobre la salud pública, aumentando también la ocupación ilegal o la dificultad para contratar los suministros básicos. Esta es la razón por la que es obligatoria la cédula de habitabilidad para alquilar un piso, como norma general.
La cédula de habitabilidad, obligatoria en función de la comunidad autónoma
Los propietarios de Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, País Vasco y Comunidad de Madrid no están obligados a obtener una cédula de habitabilidad para arrendar inmuebles. Ahora bien, las funciones de esta certificación han sido absorbidas por otros documentos legales, que sí son obligatorios a la hora de alquilar, como la licencia de primera ocupación, el informe de evaluación de edificios o la inspección técnica del edificio.
Específicamente en Madrid, la cédula dejó de ser vinculante tras la aprobación del Decreto 111/2018, cuando se adoptó la citada licencia de primera ocupación. Siendo estrictos, este documento está más orientado a garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística.
Por el contrario, se necesita cédula de habitabilidad para alquilar un piso en las siguientes comunidades autónomas, listadas ahora en orden alfabético: Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Comunidad Valenciana.
En concreto, este documento está regulado en los territorios catalán y valenciano a través del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, y la Ley 8/2004, de 20 de octubre, respectivamente.
En las comunidades donde este documento es vinculante, la multa por alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad conlleva, entre otras consecuencias legales, una sanción económica, la invalidez del contrato y la imposibilidad de dar de alta algunos de los suministros esenciales en el hogar.
La cuantía de las multas depende de la gravedad de la infracción y la CC.AA. en que se produzca. En La Rioja, por ejemplo, las sanciones calificadas como «muy graves» acarrean multas de hasta 100.000 euros, si bien la mayoría de los regímenes sancionadores prevén castigos más indulgentes.
Para tramitar la cédula de habitabilidad de un piso, se debe contactar con un aparejador o arquitecto colegiado y presentar el certificado redactado por él en la Oficina de la Vivienda o en el ayuntamiento que corresponda, adjuntando la documentación pertinente. Después se abonan las tasas municipales para recibir la cédula, de 15 años de vigencia.
