El desajuste salarial y la brecha entre la oferta y la demanda están dificultando el acceso a la vivienda en el mercado español. El 58% de los arrendatarios reconoce problemas para pagar las mensualidades de su alquiler, según un estudio realizado por Fotocasa Research. Como resultado del impago de las rentas y otros factores, se registraron más de 7300 desahucios durante el primer trimestre del año, de acuerdo con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Hoy más que nunca, los arrendadores necesitan garantías económicas que mitiguen los riesgos inherentes a su actividad y les protejan frente a impagos y daños a la propiedad. Comprender la diferencia entre fianza y depósito de alquiler es fundamental porque estos recursos, que actúan como un «salvavidas», operan de distinta forma. Aspectos como su finalidad, el responsable de su custodia, la obligatoriedad legal o la referencia usada para fijar sus importes varían sustancialmente de un concepto a otro.
Fianza y depósito de alquiler no son lo mismo: descubre sus diferencias
En primer lugar, la fianza arrendaticia es una garantía económica que el inquilino está obligado a entregar al propietario al inicio del contrato en cumplimiento del artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta cantidad ha de devolverse al término del contrato tras una inspección física de la propiedad, por lo común en los siguientes 30 días. Superado este límite, la fianza generará intereses en beneficio de la parte arrendataria.
El depósito del alquiler, en cambio, se define como una garantía adicional que las partes son libres de acordar, independientemente de la fianza. La entrega y devolución de este aval también coincide con el inicio y el final del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, no hay diferencias en el momento de la devolución de la fianza y el depósito del alquiler.
Atendiendo a su finalidad, la fianza es un recurso financiero del que puede hacerse uso si los inquilinos causan desperfectos al inmueble o sus bienes (siempre que estos no sean atribuibles a su disfrute normal y corriente). También cubre el impago de las rentas, las facturas de suministros y otras deudas contraídas por el arrendatario. Esto es, en esencia, para qué sirve la fianza en contratos de alquiler.
Por su parte, el depósito de garantía del alquiler brinda una protección extra al propietario frente a las mismas eventualidades contempladas en la fianza (desperfectos, deudas, etcétera). En cierto sentido, funciona más como una garantía de impagos para propietarios, si bien este servicio puede amparar también a las personas que alquilan una vivienda.
La custodia establece otra diferencia significativa entre la fianza arrendaticia y el depósito. Mientras que esta última se entrega al propietario (que la retiene hasta el momento de su reembolso), la fianza se deposita en un organismo público autorizado que varía en función de la comunidad autónoma: la Agencia de Vivienda Social (AVS) en Madrid, el Institut Català del Sòl (INCASOL) en Cataluña, la Dirección General de Tributos y Juego (GVA) en la Comunidad Valenciana o el Instituto Galego da Vivienda e Solo (IGVS) en Galicia, por citar unos ejemplos.
¿Cómo se calcula la fianza y el depósito en contratos de alquiler?
La cantidad a depositar no se fija en ningún caso aleatoriamente, sino que se basa en las directrices recogidas en la LAU. En vista de lo cual, ¿qué fianza se pide en un alquiler? La respuesta es el equivalente a una mensualidad en las viviendas de uso habitual y a dos mensualidades en el caso de los locales, oficinas y otros inmuebles no destinados a vivienda.
Pese al carácter opcional del depósito, ni el propietario ni el inquilino son libres de definir su importe a voluntad. La cantidad jamás podrá superar al equivalente a dos mensualidades. En ambos casos, los importes pactados deben abonarse en efectivo o por transferencia bancaria durante la firma del contrato.
En definitiva, cualquiera de estas garantías económicas —fianza y depósito del alquiler— ofrecen una protección necesaria a los arrendadores frente a los daños e incumplimientos de sus inquilinos. De forma indirecta, estos recursos logran que la parte arrendaticia se comprometa a preservar el estado de la propiedad y respete las condiciones estipuladas en el contrato.
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